借名买房，风险越来越大了

1.

大家好，我是知鱼律师，张妈特邀作者，每周写一篇普法专栏。

借名买房这个事儿，大家可能听说过。

由于很多城市出台限购政策，使部分人丧失了购房资格，于是有人以借名买房的办法进行规避：借名人实际出资，房子登记在出名人名下，约定产权归借名人。

关于借名买房的合同效力，在司法审判实务中，以往观点基本上是统一的：合同关系合法有效，借名人有权要求过户。

但是最高院的一个案例，裁判风向变了。

该判决发生在国家最高审判机关，而且现在法院推行类案同判，它的指导意义就更强。

简单说下案情：

2013年，因不具备北京购买资格，徐某委托曾某购买了一套房，双方签订了房屋代持协议，徐某实际出资，房子登记在曾某名下。

后来，曾某将这套房为他人提供担保，被担保人未履行法院判决，于是债权人以曾某承担连带责任为由，申请强制执行查封了这套房子。

徐某看到就慌了，提出执行异议之诉，主张自己才是所有权人。

一审、二审都支持了徐某的诉讼请求，认为限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某占用曾某的购房资格，曾某即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益，代持协议有效。

也就说，房屋产权属于案外人徐某，债权人无权查封拍卖这套房子。

债权人不服，申请再审。

最高人民法院则认为：徐某规避限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益。

故，徐某与曾某签订的房产代持协议，因违背公序良俗而应认定无效。

即曾某享有房屋产权，债权人有权对其名下的财产申请司法拍卖。

2.

房主不炒背景下，借名买房风险越来越大。

这个案子是去年12月底判的，而在同年3月，最高院还做出过完全相反的裁判，认为借名买房合法有效。

转变之大绝非偶然，唯一可以解释的是：

国家严打投机炒房，而借名买房又是规避限购限贷政策的主要手段，司法审判也开始为政策倾斜了。

从此，规避限购政策而借名买房的行为，被法院认定为无效的风险一定会增加。

值得注意的是，本案中徐某是在已有两套住房的情况下，仍借曾某之名另行买房，属于为获取额外不当利益而进行的投机性购房和炒房的行为。

因此，借名人是否实际规避了限购限贷政策，且存在违规套利行为，是认定代持合同无效的关键因素。

司法实践中，会结合借名的原因以及房屋的性质来综合衡量双方当事人的利益关系，对于违反国家政策，但不属于投机炒房（违背公序良俗）的行为，法院仍会尊重意思自由，认定合同有效。

所以，并非所有借名买房行为都是无效的。

现实生活中，还存在出于各种原因，如积分不足、社保缴纳年限不够、未取得购房地户口等借名买房以满足住房刚需的情况。

但是刚需购房者，建议尽量不要借名买房。

如确实需要借名买房，应谨慎防范法律风险，提前做好以下应对措施：

对借名人而言——

1）事先签订书面协议，明确借名买房的事实，否认系赠与或借款买房；

2）购房款由借名人自己账户支付，借名人实际占有房屋并掌握相关购房协议、票据原件等，以备诉诸法律手段解决纠纷时能够举证，避免承担没有证据或证据不足的不利后果；

3）谨慎选择出名人，持续关注出名人经济状况、所购房屋动态，及时向第三人披露借名买房事实，避免第三人主张善意取得房屋等。

对出名人而言——

1）注意在贷款买房的情形下，借名人不能按合同约定支付按揭款，出名人则依据合同相对性原则负有付款义务，可能因逾期还贷影响个人征信，甚至背负巨额房贷债务；

2）应当对借名人的资金状况等进行全面了解，也应充分理解政府的限购、限贷政策，清楚自己可能因借名给他人而丧失购房资格的后果。

总之，借名买房的风险只能防范，无法完全规避。动辄上百万的财产，考验的都是人性。

而人性，往往是经不起考验的。

ps：

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